안녕하세요!!
7월 3~5일 청약을 마치고 당첨자 발표까지 마친 단지!!
개인적으로는 위치가 굉장히 애매하다고 보이는 단지만 꽤 높은 경쟁률(평균 31대1)로 전타입 1순위 마감으로 청약을 마친 서울대벤처타운역 푸르지오 단지에 대해 알아보고자 합니다.
목차
1.사업개요 및 배치도
2.입지현황 분석
3.단위세대 분석
4.커뮤니티 분석
5.분양가
6.정리
▶사업개요 및 배치도
| 단지명 | 서울대벤처타운역 푸르지오(재개발 신림3재정비촉진구역) |
| 위치 | 서울특별시 관악구 신림동 316-62 일대 |
| 규모 | 지하4층~지상17층(8개동) |
| 세대수 | 총 571세대 ( 조합291세대 / 임대98세대 / 분양182세대 ) |
| 주택형 | 51 / 59 / 74A / 74B / 84A / 84B |
| 대지/건축/연면적 | 22,293㎡ / 4,980㎡ / 74,359㎡ |
| 용적률/건폐율 | 233% / 23% |
| 분양시기 | 2023년7월3~5 (모집공고일23.06.22 ) |
| 입주시기 | 2025년 05월 예정 |
| 사업형태 | 재개발(주택정비형) |
| 시행사 | 신림3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합 |
| 건설사 | 대우건설 |
벤처타운역 푸르지오는 308동(소형평형_임대동_98세대)을 제외한 나머지 (조합 + 분양)주동들은 100% 남향의 배치계획 형태의 단지입니다.
단지 출입구는 북측에 주출입구 1곳 / 북동 측 부출입구 1곳이 계획되어 있습니다. 그러나 해당단지는 단지 서측에 있는 호암로에서 진출입이 빈번하게 이루어질 것으로 보입니다. 따라서 출퇴근 시간에 주출입구에서 굉장한 트래픽잼이 발생할 것으로 보입니다. 기부채납량 및 사업성 때문에 단지의 남측으로 도로를 낼 수 없었겠지만 냈다면 단지의 접근성이 훨씬 더 상승됐을 단지로 사료됩니다.(단지의 레벨차로 인해 쉽지 않았을 것입니다.)
304,305,306동은 전면 약수공원뷰를 직접적으로 가지며 도로의 소음으로부터 이격 되어 있어 가장 프리미엄 단지로 보일 수 있지만 단지 남단 관악산 방향의 30여 m의 암반을 깎은 절개지에 가까운 아파트 동의 저층에 자리, 조망권은 커녕 일조권과 거리가 멉니다. 물론 59㎡의 저층 일반분양 모든 가구도 남쪽 관악산은 볼 수 없습니다.
▶입지현황 분석
벤처타운역 푸르지오는 신림뉴타운 사업 중 하나입니다. 그중 가장 남측에 위치한 곳입니다. 2022년 5월 28일 부로 신림선이 개통되어 해당단지에서 가장 가까운 역은 신림선의 서울대벤처타운역입니다.
또한 신림-봉천터널사업이 예정되어 있는데 이는 서울의 대표적인 상습 정체도로인 남부순환도로 기능은 분담하기 위한 교통개발 계획입니다. 2026년 12월 준공을 목표로 공사가 진행 중입니다. 또한 터널 상부에는 공공주택단지가 예정되어 있습니다.
그러나 해당단지에서 역까지는 도보로 20~25분가량 소요되며 대중교통을 이용해도 소요되는 시간은 크게 차이 나지 않습니다. 또한 터널이 개통된다면 남부순환로 진입까지 다시 엄청난 정체가 예상되는 구간으로 어느 하나 만족스럽지 입지에 위치해 있다고 보입니다.
그럼에도 불구하고 청약이 완판 된 이유는 무엇일까요?!
유니트가 잘 빠져서 그런가? 커뮤니티시 시설이 좋나? 가격이 저렴한가?라는 의문이 듭니다.
먼저 유니트를 살펴보겠습니다.
▶단위세대 분석
유니트는 51 / 59 / 74A / 74B / 84A / 84B로 구성되어 있습니다.
- 51type (24세대 분양)
- 3Bay 타입으로 단지의 교통량이 가장 많은 부분에 인접하게 배치되어 있는 단위세대입니다.
- 21평 단위세대 치고는 주방 거실공간이 굉장히 넓어 보이게 계획되어 있습니다.
- 발코니2로 이어지는 다용도실에 세탁기/건조기 공간이나 보조주방으로 활용하는 한 보조공간이 잘 연계되어 있습니다.
- 안방의 발코니 확장을 하지 않아 외부의 소음으로부터 1차적 차단과 프라이버시 확보를 한 계획으로 보입니다.
아쉬운 점은 침실1의 화장실이 없다는 점이 굉장히 아쉽습니다. 차라리 드레스룸을 좀 더 줄이고 침실1에서 진입하는 공간까지 먹어 화장실로 충분히 계획이 가능해 보이나 쓸데없는 데드스페이스가 만들어지는 형태의 구성이 아쉽습니다.
- 59type (42세대 분양)
- 51타입과 마찬가지로 3Bay 입니다.
- 3룸에 침실1(안방)에 화장실이 계획되어 있습니다.
- 협소한 대지에 계획되어 단위세대의 너비를 줄이고 폭을 넓힌 세대로 주방이 길어진 형태를 가져 좁아 보입니다.
아쉬운 점은 쓸데없이 주방이 길어지다 보니 식탁을 놓을 공간이 없다는 것과 침실1의 드레스룸이 없다는 점이 아쉽습니다. 51타입에서는 있던 것이 더 높은 사양으로 왔음에 없다는 게 아쉽습니다.
- 74Btype (42세대 분양) / 84Atype(73세대 분양) / 84Btype(41세대분)
74/84 타입은 유사해 같이 분석하겠습니다. A타입은 판상형 B타입은 코너타입으로 계획되어 있습니다.
- 판상형 단위세대는 3BAY 로 계획되어 있습니다.
- 3룸에 침실1(안방)에 화장실 및 드레스룸이 계획되어 있습니다.
- 84B type은 현관진입 시 11자 신발장 계획으로 수납공간이 넉넉합니다.
- 너비가 좁은 대지에 계획되어 단위세대의 너비를 줄이고 폭을 넓힌 세대로 주방이 길어진 형태입니다.
(코너타입 계획에 유리한 대지형상입니다.)
아쉬운 점은 74/84 타입임에도 3BAY 밖에 안된다는 점에 아쉬움이 많이 남고 쓸데없이 주방이 길어 보이는 것은 주방공간을 오히려 협소하게 만드는 거 같은 효과를 보입니다. 304,305동 84B 타입 같은 경우 모든 방이 채광과 조망권이 확보되고 시원시원한 공간계획으로 이 단지에서는 판상형의 장점 때문에 A타입을 고르기보다 B타입을 선택할 것 같습니다.
평면도를 살펴본 결과 소형 평형의 단위세대나 코너타입의 단위세대가 오히려 공간구성이 더 잘 구성된 것 같아 보입니다. 아무리 판상형 단위세대가 트렌드고 가장선호하는 타입이라고 하지만, 공간구성이 굉장히 아쉬운 단지입니다.
▶커뮤니 분석
주민공동시설은 Greenery lounge 라 하여 자연과 함께하는 커뮤니티의 개념을 돋보이는 네이밍입니다.
피트니스, 골프, 스터디룸, 카페 500세대 이상의 단지에 흔히 들어가는 커뮤니티 공간들로 구성되어 있습니다.
커뮤니티시설은 서측도로변 데크하부에 위치해 있어 자연채광을 최대한 확보한 이점이 있습니다. 그러나 단지 내부에서의 접근성이 아쉬우며 채광만 있지 조망은 그저 도로뷰가 전부일 것으로 예상됩니다.
▶분양가
51TYPE = 평균 62,500만 (평당2,970만) / 59TYPE = 평균 70,000만 (평당2,915만)
74B TYPE = 평균 84,000만 (평당2800만) / 84A = 평균 98,000만 / 84B TYPE = 평균 97,000만 (평당2,965만)
정도로 금액이 잡혀있습니다.
* 대략적으로 계산한 것이니 실제와 다를 수 있습니다.
▶정리
신림뉴타운의 개발 시작 단지라 엄청난 이점이 있는 건 사실로 보입니다. 내부의 내용을 낱낱이 파헤쳐보면 정말 들어갈 맘이 전혀 들지않는 입지이자 상품입니다. 추후 신림뉴타운 개발이 완료되었을 때 현 분양가 보다 얼마나 가치가 상승해 있을지 정말 도저히 알 수 없는 단지입니다. 추후 더 확실한 교통개발 계획이 없다면 부동산 투자성 자산으로는 힘든 단지로 사료되며 실거주의 목적으로 수도권 중심부보다 저렴한 가격으로 구매하려는 목적이라면 굉장히 한적하게 살기 좋은 동네가 될 것은 분명합니다.
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