최근 서울 동대문구 아파트 청약의 흥행이 이어지면서 관심도와 기대감이 한껏 오른 단지 이문아이파크자이에 대해 현재까지 공개된 자료를 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 광주에서 붕괴사고를 낸 HDC와 인천아파트 붕괴를 일으킨 GS건설의 합작으로 만들어질 단지라 아파트 브랜드 이름부터 바꿔야 하는거 아닌가 하는 생각이 들지만...
상품은 상품이고 부동산은 입지에 대한 문제이니 입지를 얼마나 잘 살릴것인지 알아보자는 마음으로 살펴보겠습니다.
휘경ㆍ이문 뉴타운 사업의 일환으로 재개발 이문3(3-1)구역에 해당하며 서울 지하철 1호선 외대앞역앞에 위치한 이문아이파크자이 1,2단지 입지분석 및 단지분석 시작하도록 하겠습니다.
[ 목차 ]
1. 사업개요 및 배치도
2. 입지현황 분석
3. 단위세대 분석
4. 커뮤니티 분석
5. 분양가
6. 정리
▶사업개요 및 배치도
| 단지명 | 이문아이파크자이 |
| 위치 | 서울시 동대문구 이문동 149-8, 412-1 일대 |
| 지역지구 | 준주거, 제2종일반주거지역,일반상업지 |
| 규모 | 지하6층~지상41층(-개동) |
| 세대수 | 공동주택 총 4,321세대 (일반분양1,467세대) 오피스텔 총 594실 |
| 주택형 | 20㎡ ~ 139㎡ |
| 대지/건축/연면적 | 117,015㎡/ 30,667㎡ / 643,908.02㎡ |
| 용적률/건폐율 | 419.73% / 25.7% |
| 분양시기 | 2023년 10예정 |
| 입주시기 | 2025년 7월 예정 |
| 사업형태 | 재개발(주택정비형) |
| 시행사 | 이문3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합 |
| 건설사 | HDC현대산업개발(주), (주)GS건설 |
단지는 남북으로 길게 형성된 대지에 단지의 중심을 가로지르는 도로가 1,2단지를 구분짓고 있습니다. 단지의 스카이라인은 남동측의 주동이 가장 높게 자리잡고 있고 외대앞역에서의 상징성이 부각되는 단지로 자리하고있습니다.
▶입지현황 분석
이문ㆍ휘경 재정비촉진지구 총 13,000여 세대 신도시급 강북 뉴타운 사업의 일환중 한 곳 이문 아이파크자이는 총 3개의 단지로 조성될 예정입니다. 오늘 저희가 알아볼 단지는 이문아이파크자이 1,2단지로 외대앞역에 초역세권 위치에 입지해 있습니다.
-교통인프라
GTX-B/C가 개통될 청량리 지역과 가깝게 위치해 있어 쾌속교통망의 확보가 예정된 지역입니다.
-교육인프라
이문초,석관중,경희중,석관고,경희고의 학교들이 포진해 있으며, 한국외대, 한예종, 경희대 와 같은 명문대학들이 가깝에 위치해 있어 교육인프라가 잘 갖춰진 지역으로 사료됩니다.
-주변개발계획
주변의 재개발재건축 예정단지가 많아 안정적인 생활권 확보가 가능한 지역으로 보입니다. 이 뿐만 아니라 동부간선지하화 사업과 홍릉 바이오 클러스터가 개발된다면 지역호재로 부동산 가지가 상승할 것으로 보입니다.
[동부간선지하화]
[바이오의료벤처의 중심이 될 홍릉 바이오 클러스터 특구]
▶단위세대 분석
단위세대 구성은 20, 30, 33, 41, 59, 84, 102, 119, 139타입으로 구성되어 있으며, 분양 임대가 몇몇타입에 믹스되어 있습니다. 단위세대는 소형 원룸형에서 부터 중대형 까지 대규모 단지에 걸맞게 다양한 타입으로 구성되어 있음을 확인 할 수 있습니다. 각 세대별 도면은 아래 이미지로 확인해 볼까요?!
- 20 type(분양82 / 임대122세대)
- 30 type(분양215세대)
- 33 type(분양244세대)
- 41 type(분양22 / 임대 590세대)
- 59A type(분양576 / 임대 62세대)
- 59B type(분양634세대)
- 59C type(분양206 / 임대77세대)
- 84A type(분양704세대)
- 84B type(분양361세대)
- 84C type(분양160세대)
- 102A type(101세대)
- P102, P119, P139type (9 / 2 / 2세대)
-단위세대 총평
서울내에 분양하는 단지의 대부분은 34평(84㎡) 이하의 주택형에는 4bay 상품을 적용하는 경우가 드물어 보입니다. 그래서 채광에 더 유리한 4bay 상품으로 42평형(102㎡)타입을 일부 구성해 다른분양단지와의 차별을 두고자 한 것으로 보입니다. 그렇다면 우리에게 선택권이 주어진다면 어떤선택을 하는것이 좋을까요? 어떤것이 먼저 고려되어야 할까요?!
저는 가격이라고 생각합니다.
단지 아래편에 있는 2004년에 지어진 이문래미안2차의 매매가격을 살펴볼까요?!
23년 9월에 32평(84㎡) 13층은 9억 최고가10 / 23년 8월에 41평(102㎡) 14층은 10.45억 최고가11.48억 에 거래가 된 것을 확인해 볼 수 있습니다. 약 10평 남짓한 평수가 차이가 남에도 매매가격은 1.45억 차이가 납니다.
24평(59㎡)도 한번 살펴볼까요? 24평은 최고가 9.2억에 거래가 된 단지입니다. 매매가 조금 내린걸 감안한다면 8.5억 정도 예상됩니다.
정리해보면 24평 - 8.5억 / 32평 - 9억 / 41평 - 10.5억 이라는건데
음.....저만한 돈도 없지만 41평이 제일 이득이라고 판단됩니다.
▶예상분양가
예상분양가는 최근에 분양한 단지 바로 앞에 위치해 있는 래미안 라그란데의 분양가로 예측해보고자 합니다.
24평(59㎡) - 평균 8.5억
30평(74㎡) - 평균 9억
34평(84㎡) - 평균 10.5억
39평(99㎡) - 평균 12.8억
46평 (114㎡) - 평균 14.5억
으로 구성되어 있습니다.
이가격대와 비슷하게 형성 될 것으로 보입니다.
▶정리
예상분양가가 평당 3,500원 정도에 형성될 것으로 예상되며, 만 19세이상 세대주이면 누구나 청약이 가능합니다. 그러나 최근 실추된 건설사의 이미지를 극복하고 청약을 잘 마칠수 있을지는 모르겠지만 요근래 서울시 내 분양하는 단지 대부분이 완판되는것을 보아 이 단지도 무난하게 완판되리라 생각됩니다. 래미안 라그란데와 경쟁하는 단지로 분양가가 라그란데보다 저렴하게 나온다면 성공적으로 마무리 될 것으로 보이나 전 세계적인 물가상승세로 인해 쉽지 않아보입니다.
그럼에도 가능하다면 청약을 넣고 당첨되고 싶네요!!
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