[청약단지] 용답동 주택재개발정비사업 "청계리버뷰자이" 단지분석

안녕하세요!

 

오늘은 지난 시간 청계 SK VIEW 답심리역 초역세권 재개발단지에 이어  "청계리버뷰자이" 단지 분석을 해볼까 합니다.

청계천을 내집 정원처럼 누리는 "청계 리버뷰자이" 시작하겠습니다.

목차
1.사업개요 및 배치도
2. 입지현황 분석
3. 단위세대 분석
4. 커뮤니티 분석
5. 분양가
6. 정리

▶사업개요 및 배치도

단지명	청계 리버뷰자이
위치	서울시 성동구 용답동 108-1번지 일대
규모	지하2층~지상35층(14개동)
세대수	공동주택 총 1,670세대( 임대218 / 일반분양797세대 )
주택형	33 / 44 / 59 / 73 / 78 / 84 / 111
대지/건축/연면적	60,857㎡/  7,057㎡ / 231,651㎡
용적률/건폐율	288% / 19%
분양시기	2023년 하반기 예정
입주시기	2026년 예정
사업형태	용답동 주택재개발정비사업
시행사	용답종 주택재개발정비사업 조합
건설사	GS건설

해당 단지는 청계천을 따라 남북으로 긴 땅의 형상을 가지고 있습니다. 청계천 조망을 최대한 확보하기 위해 청계천을 따라 6개의 주동(101동~106동)이 줄지어 배치되어 있습니다. 그 뒤편으로는 각자의 조망권을 최대로 확보하기 위한 주동 배치가 되어있습니다. 107~110,113동은 101~106동 사이사이 확보되는 청계천 조망을 최대한 소유하기 위한 배치계획이 되어있으며 111~112동, 114동은 어린이공원에 인접하여 공원조망을 최대로 확보하기 위한 배치로 계획되어 있습니다.

 

또한 전체적인 스카이라인은 천변에서부터 단지중심으로 갈수록 높아지는 텐트형 스카이라인을 가지고 있어 청계천 뒤편에 있는 주동의 로열층에서는 앞동의 가림 없이 청계천을 완전히 조망할 수 있을 것으로 보입니다.

 

▶입지현황 분석

서울특별시 성동구의 법정동 및 행정동인 용답동에 위치한 청계천리버뷰자이는 청계천에 딱 붙어있는 위치에 입지 해 있습니다. 대상지의 우측으로는 천호대로가 있는데 천호대로를 통해 답십리동과 용답동의 구역경계가 나눠지게 됩니다. 따라서 행정상 용답동에 위치해 있지만 생활권은 답십리동에 있게 되는 것이지요.

 - 교통인프라

청계천변에 서울 지하철 2호선 성수지선 신답역과 5호선 답십리역에 인접해 있는 단지로 더블역세권이라 보일 수 있겠으나, 성수지선은 성수행 열차를 타고 성수역에서 갈아타야 탈 수 있는 단점이 있는 호선으로 일반적인 더블역세권과는 확연한 차이가 있습니다.  현재 도보로 8분 소요로 나오지만 단지가 정비되고 나면 답십리역은 단지와 바로 연접해 있고 답십리역은 5분 정도 소요될 것입니다.

천호대로를 통해 종로구나 강동구로 가기 편하고, 마장로와 사가정로를 통해 왕십리역이나 중구 또는 중랑구나 하남시 쪽으로 갈 수 있습니다.

중랑천의 군자교 서측부터 출발하여 도중에 중랑천을 횡단한 뒤 성동교 남단/삼표산업 성수공장 방면으로 진출 가능한 2차선 도로가 있는데, 서울 시내에서도 보기 드문 시골길(예전 신작로 스타일)이 남아 있있습니다. 이 길은 다니는 노선버스도 없고, 중랑물재생센터와 중랑천 사이에 위치한 길인 데다 주요 시설이라고는 성동자동차검사소 정도밖에 없어 장안동/용답동 동쪽에서 성수대교와 강남 방면으로 진출하는 가장 빠른 루트입니다.

 

 - 교육인프라

해당단지는 동대문구에 더 가까운 편이지만 학군은 모두 성동구 쪽으로 배정이 나는 편이며 초등학생들은 서울용답초등학교에 입학하며 중학교의 경우 한양대학교사범대학부속중학교 혹은 마장중학교에 입학하게 된다.

용답초등학교는 도보 10~15분가량 소요되며, 마장중학교는 도보 20~25분 정도 소요되기 때문에 교육인프라가 잘 갖춰진 지역이라 보기는 힘듭니다. 그러나 일대가 정비되기 시작하면 안전한 통학로가 개설될 가능성이 높아 보입니다.

 

 - 생활인프라

성동구이지만 주 생활권은 동대문구에 편중될 수밖에 없는 입지입니다. 인근 대형마트는 반경 1.5km 이내에 이마트 왕십리역 앤터식스, 홈플러스(동대문점)를 주로 이용하게 될 것으로 보입니다. 

인근에 서울 성심병원이 차량으로 7분 거리에 위치해 있고, 삼육서울병원이 10분 거리 내에 위치해 있습니다. 그보다 청계천이 단지 바로 앞에 있어 자연인프라가 충분히 갖춰진 자연의 수혜를 입은 단지라 볼 수 있습니다.

 

 - 주변 개발 계획

청계리버뷰자이 단지 북측에 있는 청량리역 일대가 대부분 정비사업이 진행 중이며, 대상지 주변으로도 모아타운이나 재개발 재건축 사업이 많이 예정되어 있어 미래투자가치가 충분한 입지라 보이나 학군이 없어 아쉬운 입지입니다.

대상지 바로 위쪽으로 청계 SK VIEW 단지가 23년 08월 중 분양예정으로 잡혀 있어 신흥 주거타운으로 변신 중에 있다고 볼 수 있습니다.

 

▶단위세대 분석

단위세대는 1,500세대가 넘는 대단지인 만큼 소형평형부터 중ㆍ대형 평형까지 다양하게 구성되어 있습니다. 천변 조망을 최대한 확보하기 위해 BAY 수를 늘리는 단위세대로 구성해 있습니다. 상세 분석은 분양카탈로그가 나오면 그때 상세히 하도록 하고 현재까지 공개된 자료를 첨부로 대체하겠습니다.

 

 - 33 Type / 44 Type

좌 : 33type / 우 : 44type

 

 

 - 59A Type / 59B Type / 59C Type

 

 

 

 - 73A Type / 78A Type

 

 

 - 84 Type

 

 

 

 - 111 Type

▶커뮤니티 분석

해당 단지는 1,500세대가 넘는 대규모 단지로 2014년 입주를 완료한 답십리대장아파트인 래미안위브(2,652세대) 보다 더 럭셔리한 커뮤니티가 계획될 것으로 보이며 단지 내 어린이공원 지하공간에 문화체시설이 들어선다면 단지내 커뮤니티처럼 이용이 가능한 이점이 있는 단지로 해당 시설을 기대하셔도 좋을 듯합니다.

 

▶분양가

분양가 및 투자가치를 예측하기 위해서 주변단지의 현재 매매가와 주변 개발계획이 어떤지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

2015년 분양하고 2018년 입주를 완료한 "힐스테이트 청계아파트"는 현재 22평 8억 원대 / 25평 9~10억 원대 / 34평 11~12억 원대로 금액이 잡혀있습니다.

 

 

또한 답십리 대장아파트로 불리는 "답십리동 래미안 위브"단지의 매매가 34평 기준 11~12억에 잡혀 있습니다.

 

따라서 "청계 SK VIEW' 단지 59 분양가는 평단 3,300만 원 언저리로 책정될 것으로 보이며 분양가 8억 원대로 분양할 것으로 예상됩니다. 

 

*분양공고문이 나오기 전 자료이므로 실제와 다를 수 있습니다.

 

▶정리

신흥 주거타운으로 부상할 용답동일대 청계 리버뷰 자이 단지는 교육인프라가 아쉽지만 실거주 및 주변 개발계획으로 보아 미래 투자가치가 충분한 입지입니다. 청량리역까지 접근하기도 수월하여 청량리역 일대의 영향을 크게 받을 것으로 보여 청량리역 일대의 가격까지 충분히 받아줄 것으로 보입니다.

 

 

 

 

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https://wkduwoorizip.tistory.com/41

[청약단지] 성동구 용답동 121번지 일대 "청계 SK VIEW" 단지분석

 

 

 

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